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不動産売買の契約解除について認識しておく。

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不動産売買の契約解除の内容

こないだ、建蔽率についての投稿をしたときのように、最近、宅地用の土地購入の契約をしてきました。

その中で、重要事項説明があってその時に「契約の解除に関する事項」の説明が印象的だったので内容の理解のためにもブログに残しておこうと思います。
公共社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会

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まず、契約が発生するときは以下のケースが想定されます。
・手付解除
・引渡前の滅失・既存の場合の解除
・契約違反による解除
・反社会的勢力の排除条項に基づく解除
・融資利用の特約による解除
・瑕疵担保責任による解除

これらのケースについて簡単に説明をしていきます。ちなみに、売買契約書の内容は公共社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会で定義されているもののようなので、内容としては全国的に概ね同じだと思います。

手付解除

売主の意向で手付解除をしたいときは買主に手付金額の2倍の金額を支払うことで解除ができます。

反対に、買主が解除をしたいときには支払った手付金を放棄することで解除ができます。

ただし、売主が所有権の移行作業などの手続きに着手したときや、契約書に書かれている手付解除期限の日時を過ぎた時は手付解除はできません。

僕がこの内容を聞いてふと思ったことですが、無いとは思いますが、例えばAさんが1,000万円の土地の手付金を5万円として手続きをした後で、違う買い手がBさんが1,100で土地を買いたい申し出てきたときに、売主は5万円の2倍の金額の10万円の手付返しをしたとしても95万円の利益上乗せができるので、Aさんの手付金の金額が低くするのには注意をしておいた方がいいかもしれません。

ちなみに、一般的に手付金の金額は土地価格の1割とされていますが、法律で決められているわけではないので正直いくらでも大丈夫です。僕もとちの契約の時には土地価格の1割より少ない金額で手続きをしました。

それから、先の例えはあくまでも仮の話です。そんな簡単に契約が覆されるのはモラル的な問題もあるのでほとんどないとは思います。

引渡前の滅失・既存の場合の解除

ここでは地震や大洪水などの自然災害で物件が甚大な被害を受けたときのやり取りです。

そんな時には基本的には買主は契約を解除することができます。

ただし、売主が物件の修復をする意思があれば契約は解除することができません。これは、引渡しの期日を超えたとしても同じです。

でも、売主が修復費用などを考慮して修復する意思がなければ買主は契約を解除することができます。

買う側としては、物件が甚大な毀損があれば修復して引渡しをされても、気持ち的に何か引っかかりそうな感じがします。売主側に偏った内容かなと思います。

契約違反による解除

一般的に手付解除の期間は半月から1ヶ月が定められていて、この期間であれば手付金を放棄することで解除することができます。

手付解除期間が過ぎて以降に引渡しの手続きなどをしない場合に適用されます。

売主に対しても債務不履行の時のペナルティ(罰則)があって、売買代金の10%を支払うことになります。

買主の債務不履行の場合も違約金がもちろん発生します。違約金の目安は売買代金の10%です。手付金は違約金の一部として計算されるので、差額分を支払うことになります。

10%といっても土地の売買代金であっても金額的に自動車一台分にはなるので冗談では済まされない金額だと思います。

もし、引渡しが先に進んでいてる場合は登記の抹消登記手続きと、物件の返還が当然行われます。

注意しておきたいことは、決済のタイミングです。物件の所有権移転・引き渡し・登記手続きを行うにも期限が設けられます。期間としては目安で2か月前後だと思います。

融資を行う銀行で事前審査ではなく本審査で承認が出ると買主、売主、工務店の担当者、物件の仲介業者、所有権移転手続きを行う司法書士が一堂に銀行に集まって決済が行われますが、このタイミングが期限を超えてしまうと不履行として扱われて契約が解除されます。物件の売買契約が終わると銀行の手続きはなるべく早くしておいたほうが良さそうです。

反社会的勢力の排除条項に基づく解除

ここの内容では、暴力団などの反社会的勢力に対して物件が渡らないことを徹底している内容になっています。

買主が反社会的勢力の関連の人だと判明したら、一方的に売主は契約を解除することができます。そして、買主側には違約金として売買代金の20%の金額を売主に支払うことになります。

さらに、買主が反社会的勢力の人間でなくても反社会的勢力関連の組織などに物件を貸したりしても罰則があって制裁金として売買代金の80%の金額を売主に支払うことになり、更に、物件の返還をしなくてはなりません。

そして、解除された買主は一切の異議や請求を行えないともされています。

契約書の内容を読んでみると本当に反社会的勢力への対策を徹底的にしている内容ですごく厳しいですが、見方を変えるとこの内容が含まれていれば、近隣の土地には反社会的勢力が移ってくることも無いので安心材料として見ることができます。

融資利用の特約による解除
ここは先にも書いた契約違反による解除と同じように、売買契約が完了したら銀行の本申し込みなどの手続きを速やかに進めないといけません。

定められた期限を過ぎると自動的に契約は解除されます。

もし、銀行の本審査が最終的に承認されなかった場合は契約は解除されて、支払い済みの手付金などは買主に返還されます。手付解除期限を経過していた場合でも銀行の審査で承認ができなかった場合は酌量の余地があるとみられて手付金の放棄をしなくても大丈夫です。

仲介業者も仲介手数料などの報酬をすでに受け取っていたら、売主・買主の両方に報酬の返還をすることになるので、手数料を放棄することも無いです。融資ではなく自前の費用で物件売買をしない限り物件の引渡し前より先に仲介手数料を支払っていることはないと思います。

そして、特約条項などに建物建築請負契約の期間も設けられていることが多いと思うので、この期間を過ぎても契約は解除されるので、間取りの確定などを早めにしておいたほうが良さそうです。

瑕疵担保責任による解除

この内容は土地の取引では地盤調査などが行われて、調査の内容に応じて地盤改良が実施されるので有効になっているケースは少ないと思います。

建売住宅や中古住宅の場合に適用されることが多いと思います。

住宅などの物件などでは見えない箇所が多いので、もし、瑕疵(欠陥)が見つかれば売主に損害賠償請求を行うことができます。ただし、これにも期間が設定されているので、瑕疵が有無は早めにしておいたほうがいいと思います。

あとがき

仕事が不動産業ではない限り不動産の取引は人生の中でも回数は限られて気付かないことも多いと思うので、契約書の内容はしっかり見ておいて、大きな失敗をしないように心掛けておいたほうがいいです。

自身の意向で契約解除をするのは仕方ないですが、タイミングによっては金額が大きな違約金などが発生します。その他にもうっかりしていて期限を過ぎてしまっても契約は解除されるので、本当に気を付けたほうがいいです。

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