生活・暮らし

体験談。住宅ローンの決済の時の銀行での様子。

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我が家の注文住宅計画も着々と住んでいて、こないだは銀行で決済をしてきました。

その時の様子を書いておきます。

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銀行での決済は関係者が一斉に集まります。曜日については、銀行がお金を動かすことができる平日に限定されるので、仕事の休みが土日祝日の場合は平日に休みを取ります。

出席者としては、施主(私)土地の売主土地の仲介業者司法書士工務店の営業銀行担当者たちがお金のやり取りのために集合します。

これだけの人数が集まるので、日程調整は約1か月前にしておいたほうがいいです。持ち物としては、融資する銀行の通帳と実印と銀行印と印鑑証明を持っていきました。

そして、決済を実行するまでにしておくことは、工務店側の作業になりますが各市町村で建物の建築承認がおりていることが前提になります。銀行としては建つ事が約束された家に対して融資をしてくれます。(全て自前資金で用意できれば気にしなくていいですが)

それで、関係各位が集まると銀行の担当者が決済を実行します。この時のために用意した銀行の通帳に融資額を入金します。この時、数千万円分の数字が通帳に一時的に刻まれます。おそらく、このような多額の金額が通帳に刻まれることは今後は無いんじゃないかなと思います。

そして、一時的に刻まれた巨額な金額からどんどん出金されていきます。普段はあまりお目にしない大きな金額なので緊張感が少しありました。

出金伝票がどんどん切られていきますが、この作業は僕たちの場合では土地の仲介業者がになっていました。

出金伝票の内容としては主に下記のような内容でした。
■土地関連
・土地代金(契約時の手付金を差し引いた金額)
・固定資産税の日割り計算した費用
・契約時の印紙代
・仲介業者への仲介手数料

■司法書士関連
・土地の登記に係わる登録免許税など
・土地の所有権移転、保存の司法書士への報酬

■建物関連
・建築請負契約費用の着手金

■銀行関連
・融資のための手数料
・融資のための保証料

上記のようなやり取りが出金伝票で行われます。各内容については簡単に説明していきます。

土地関連

土地関連ではもちろん土地代が金額的に一番大きいです。

そして、他に金額が大きいなと感じるのが仲介手数料です。土地代金にもよりますがうちの場合は、3パーセント + 6万円に該当します。これが結構バカにならない金額です。仲介するだけで

割と大きな金額が手に入るので仲介業者は結構儲かる仕組みだと思います。

ちなみに、仲介手数料は法律で上限が定められていますが、ほとんどの仲介業者は上限いっぱいで手数料を設定します。僕も一度は交渉をしてみましたが、地元で独占的に商売をしている会社だったこともあって、下げることはできないとの一点張りでした。

参考までにですが、土地売買の仲介手数料の上限の計算は下記のようになっています。
1、売買価格(税込)が200万円以下 5%
2、売買価格(税込)が200万円を超える部分〜400万円まで 4%(+2万円)
3、売買価格(税込)が400万円を超える部分〜 3%(+6万円)

司法書士関連

司法書士関連では、土地の仲介手数料なみに金額がこちらも大きいです。しかし、費用の大半は登録免許税など国へ納める税金です。司法書士事務所にもよりますが、うちの場合では土地の所有権移転と保存のための司法書士報酬としては約60,000円でした。決して安くはありませんが、工務店の営業の話によるとこの程度の金額は良心的だと言っていました。法律家を動かすための費用としては確かに高くは無いのかもしれません?

建物関連

建物関連では支払タイミングが3回のうちの始めの着手金を払います。

金額としては一般的には3分の1です。残りの2回は中間金と、引き渡し時の残代金です。

銀行の中には3回ではなく完成時に一括でしか融資を実行してくれないところもあるようですが、その時は工務店がそれを了承してくれるか、別の融資機関でつなぎ融資をすることになります。

銀行関連

銀行関連では、融資のための保証料手数料の支払いを行います。

手数料は事務手続きのための作業費ですが、携帯電話を契約するときのような数千円の規模ではなく普通に5万円前後の費用を当たり前のように持っていかれます。

そして、保証料がバカにならない金額で融資金額の約2%です。2%という数値だけを見ると大したことが無いように思えてしまうかもしれませんが、住宅ローンの融資額は数千万円になるので、たった2%といっても本当に高い金額です。

この保証料というのは、ローンの支払いが滞ってしまった時に保証会社が代わりに返済をしてくれるためのものですが、保証会社から融資を受けた人へ返済の請求が回ってくるので、融資を受けた人にとっては結局は何の効果もないものです。ただ、銀行が守られるためだけの仕組みです。

そのような仕組みに対して数十万円も課されるのは正直納得できません。ただの経済的な弱者の弱みにつけた銀行側の儲けのからくりです。

※融資金額や返済期間などの条件に保証料は変動するので、詳しくは銀行に確認を。

それから、融資額は決済の日に全て使われるのではなくて、建物建築のための中間金と残代金分や建物を登記するための司法書士費用は残ります。この残りの金額は口座には残ることになりますが、口座に残しておくと住宅建築以外の用途で使われるかもしれないので、それを避けるために凍結用の口座に移されます。

建物の棟上げ(上棟)の近辺の中間金と、引き渡し時の残代金の支払いの時に凍結が一時的に解除されて代金が支払われます。この時も曜日は、銀行がお金を動かすことができる平日に限定されます。

それと、建築費用はあとからオプションをいろんなものを付けることが多くて定まらないので、融資額は大目に設定されるケースが多いと思いますが、最終的にあまったお金は何に使ってもいいようで、引越し費用などにも使われることがあるようですが、繰り越し返済に使われることが多いと思います。

あとがき

こんな感じで、住宅建築の際の住宅ローンの融資の決済は行われます。業者などのいろんな関係者が一堂に集まります。司法書士など普段は接することのない人が来るのでどのように振る舞ったらいいのか戸惑います。

僕たちの場合は、土地の仲介業者と司法書士さんがうまくリードしてくれたので滞りなく処理は進んでいきました。

さいごには、司法書士さんからの説明で当日中に法務局いって所有権移転の手続きをするとのことでした。実質的に、この時点で土地は僕たち家族の物になります。僕は生まれてからこの方、持ち家が無かったので人生で初めて土地を所有することになりました。この土地に、子供たちにとっての実家が建つことになります。

ちなみに、銀行決済での僕の事前の勝手なイメージでは、現金が机に出てきてそれぞれの金額分の紙幣が行き交うのかと思いましたがやっぱり違いましたね。大金のやり取りが本当にバーチャルなやり取りが行われます。

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