住居は買った方がいいのか、借りた方がいいのかという話はいろんなところでよく持ち上がります。
うちも今は賃貸に住んでいますが、生涯の住まいは分譲を買って資産を持つか、賃貸に住み続けるかの判断を僕の年齢的にも迫られてきています。
そこで、以前にテレビで見た情報をもとに判断のための一例を紹介します。
まずは住居の広さや価格の条件としては以下の内容をもとにシュミレーションをしています。
条件の内容は地域や物価の変動などの条件で変わることも十分あるのでご参考程度に。
・分譲の場合の条件
広さ/間取り：56㎡/2LDK
物件価格：3990万円
支払期間：35年ローン(固定金利1.54%)
ローン月額：12.3万円
完済時期：65歳
ローン支払い総額：5163万3000円
管理費等：36万円 × 55年 = 1980万円
固定資産税：10万円×55年 = 550万円
・賃貸の場合の条件
30～50歳の期間
広さ/間取り：57㎡/2LDK
家賃月額：12.3万円
更新料(2年)：11万円
火災保険(2年)：3万円
51～85歳の期間(子供が独り立してから)。
広さ/間取り：1LDK
家賃月額：8万円
更新料(2年)：8万円
火災保険(2年)：2万円
ここまでの条件でグラフでシュミレーションをしてみました。
グラフは仮に85歳まで生きたときの累積の費用(単位：万円)です。縦軸が費用で横軸が経過年数です。
傾向を見てみると分譲の方はマンションなどで必要になる管理費や、固定資産税の分の負担が影響してローンを払っている期間のグラフの上昇率は高いです。しかし、ローンの支払いが完了をするとローンの支払い分が無くなり管理費・固定資産税の支払いのみとなりグラフの上昇が緩やかになります。言い方を変えるとローンが終わっても管理費・固定資産税は払い続けないといけないという一面があります。
賃貸の方のグラフを確認すると、月額の家賃の支払いと、更新料と火災保険が2年に一度だけでいいので、分譲と比べてグラフの上昇は緩やかです。そして、約20年後に子供が成長をして独り立ちを想定すると夫婦二人分の広さの住居に引越しをすることも可能で家賃を少し抑えることもできると、グラフの上昇も少し緩やかになります。
そして、総額では賃貸の方が費用は安いという結果です。総額のとしては分譲の方が約7700万円で賃貸の方が約6620万円で賃貸の方が約1100万円安いということになりました。
しかし、グラフを見てみるとわかるように賃貸の方が年数経過とともに分譲の方へ近づいてきています。この調子で年数が経過していくとどの時点で逆転するかというと、約75年住み続けたときに逆転する試算となります。
分譲と賃貸はどちらが優位性が高いのか！？
とりあえず、分譲の場合のメリットとデメリットを羅列して書いてみます。
メリット)
・資産を所有することができる
・ローンの支払いが終わると老後の住居の心配がない
・住居の内装などのカスタマイズの自由度が高い。
デメリット)
・仕事の転勤などには対応しにくい
・日本は地震や火山、洪水などの災害に多いので被害にあうかも！？
・ローンが終わっても管理費、固定資産税は継続して支払続ける必要がある。
・戸建てでは老朽化による修繕費などの出費が必要になる。
・ローンが終わって住居の心配がないとしても、施設などに入って家賃などを結局支払う必要がある。
・日本の人口減少に伴い、全国的に住居が余り、資産の価値が下がると予想される(2013年の統計では空き家の割合は約13%)
・資産を継ぐ人がいなければ処分するのにも多額の費用が必要になる。
・住民トラブルがあっても引越しは難しい
続いて賃貸の場合で考えられるメリット、デメリット
メリット)
・10年、20年経過して住宅が痛んできたり設備が古くなっても、引越しをすると新しい設備の環境に移行できる。
・地震や火山、洪水などの災害にあっても家を建て直す負担は無く、別の賃貸住宅に引越しだけで新しい生活を始めることができる。
・家族の人数に合わせた住宅選びができる。
デメリット)
・内装などの改築の自由度が低い。
・亡くなるまで家賃を払い続けるという不安が続く。
などなどがあげられると思います。
さいごに
結局なところ、分譲と賃貸のどちらがお得なのかという結論は、はっきり言ってわからないという答えにたどり着きます。生活や仕事、家族などの諸条件によって適している方を選ぶしかないとしか言いようがないと思います。
しかし、僕の個人的な意見としては賃貸の方が優位性が高いのではないかと考えています。なぜなら、分譲の場合は資産を持つことのリスクが非常に高いと思います。家を持たなければ老後も家賃を払い続けないという不安もありますが、子供と一緒に暮らす環境が無ければ施設などに入って結局は家賃的なものを支払う必要があります。
それから、住宅を資産として持たないといけないという昔からの風習はすでに過去のもので、今後は人この現象と供に空き家が増えてくる社会的な問題は必至で、都心部以外の住宅不動産は買い手(借りて)が有利になると予想します。
親から受け継ぐ必要のある土地などがあるなら、その土地に住むために家を構えるのはいいと思いますが、それ以外は将来的なことを考えても賃貸の方がいろんな環境に柔軟に対応ができて住みやすいのではないでしょうか。
※今回の投稿内容の試算やメリット・デメリットなどの情報はあくまでも一例です。諸条件によって変動しますので参考までに見てもらえたらと思います。